《物權(quán)法》解讀:征收和征用有何區(qū)別？
答：征用是指國(guó)家基于公共利益的需要，依法以強(qiáng)制方式在一定期間內(nèi)使用單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的行為。征用著重強(qiáng)調(diào)的是 “一定期間內(nèi)”，而征收則不強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。
征收和征用的共同之處在于：二者都是為了公共利益的需要，都是按照法定的權(quán)限，經(jīng)過(guò)法定的程序并要給予補(bǔ)償。
但征收和征用又有著明顯不同：征用是使用權(quán)的臨時(shí)轉(zhuǎn)移，緊急狀態(tài)結(jié)束后，國(guó)家應(yīng)當(dāng)返還征用的財(cái)產(chǎn)，如在抗震救災(zāi)中，政府需要征用老百姓的車(chē)運(yùn)送救災(zāi)物資，這就是征用：征收的結(jié)果是財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給國(guó)家，如政府要修建高速公路，需要征收老百姓的農(nóng)田，而被征收的農(nóng)田在高速路修好后不可能再返還給農(nóng)民，政府會(huì)通過(guò)一定的補(bǔ)償方式予以解決，此時(shí)農(nóng)田的所有權(quán)已歸國(guó)家所有，這就是征收。
征收和征用兩者的補(bǔ)償方式不同。因征用不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，緊急狀態(tài)結(jié)束后，被征用的私人財(cái)產(chǎn)如果沒(méi)有毀損滅失，國(guó)家應(yīng)當(dāng)向被征用人返還原物并支付必要的費(fèi)用；如果原物毀損滅失了，國(guó)家應(yīng)當(dāng)對(duì)被征用人給予補(bǔ)償；征收是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，不存在財(cái)產(chǎn)的返還，由此對(duì)被征收人造成的損失大，因此對(duì)其給予的補(bǔ)償也高一些。
征收和征用兩者適用條件不同：征用一般適用于臨時(shí)性的緊急狀態(tài)，征收則不一定，即使不存在緊急狀態(tài)，國(guó)家為了共同利益的需要也可以征收。征收要發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以，征收的程序比征用更嚴(yán)格。行為對(duì)象不同：征收的對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)；而征用的對(duì)象可以是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng)產(chǎn)。
六問(wèn)土地增值稅
不久前，北京市出臺(tái)了土地增值稅清算細(xì)則，此舉直接引起了有關(guān)各界對(duì)土地增值稅的關(guān)注。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，北京市最近出臺(tái)的細(xì)則屬程序性規(guī)定，說(shuō)白了就是：以前執(zhí)法偏松，現(xiàn)在要嚴(yán)格按條例辦事。那么，有關(guān)條例是怎么規(guī)定的？這些規(guī)定一旦得到嚴(yán)格執(zhí)行，究竟會(huì)對(duì)有關(guān)各方產(chǎn)生哪些影響呢？就此，本版記者請(qǐng)中國(guó)稅網(wǎng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)研究室有關(guān)專(zhuān)家予以回答�！ �
記者：請(qǐng)首先介紹一下土地增值稅的由來(lái)。
專(zhuān)家：1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例），規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開(kāi)始施行。2006年，全國(guó)土地增值稅收入為231億元。土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)征。
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。也就是說(shuō)，土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對(duì)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，并不是全部按60％的稅率計(jì)征。
根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,在計(jì)算增值額時(shí),除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外,還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
2006年以來(lái)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局先后下發(fā)了21號(hào)文件和187號(hào)文件，對(duì)土地增值稅有關(guān)政策進(jìn)一步給予了明確。
記者：現(xiàn)在人們經(jīng)常提到的預(yù)征和清算是什么概念？
專(zhuān)家：土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算增值額的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。從實(shí)際情況看，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，并在結(jié)算后進(jìn)行稅款清算，多退少補(bǔ)。因此，可以說(shuō)土地增值稅清算是該稅種開(kāi)征后就一直存在的一項(xiàng)日常征管工作。
預(yù)征適用財(cái)稅（2006）21號(hào)文件，清算適用國(guó)稅發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件），兩個(gè)文件的著眼點(diǎn)是針對(duì)各地對(duì)土地增值稅的預(yù)繳和清算工作進(jìn)一步給予了明確，21號(hào)文件主要明確預(yù)征，187號(hào)文件主要明確清算。
記者：總的來(lái)說(shuō)，近期的土地增值稅清算會(huì)產(chǎn)生哪些影響？
專(zhuān)家：由于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷(xiāo)售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
土地增值稅是國(guó)家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控而出臺(tái)的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)。做好土地增值稅的清算工作，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到積極的作用。記者：清算土地增值稅會(huì)抬高房?jī)r(jià)嗎？
專(zhuān)家：清算土地增值稅無(wú)疑會(huì)加大房地產(chǎn)發(fā)展商建房子的成本。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格只取決于供求關(guān)系，而與成本無(wú)多大關(guān)系，只有在過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的年代，才會(huì)根據(jù)產(chǎn)品的成本定它的價(jià)格，所以，清算土地增值稅雖然提高了房地產(chǎn)發(fā)展商房子的成本，但不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生直接的影響。說(shuō)白了，如果市場(chǎng)上沒(méi)有人要你的房子，你就得降價(jià)出售，虧本了你也得降價(jià)；反過(guò)來(lái)，市場(chǎng)上如果搶購(gòu)你的房子，即使這房子是別人白送給你的，對(duì)你來(lái)說(shuō)成本是零，你也可以按市場(chǎng)的價(jià)格銷(xiāo)售出去。
但是，這次清算土地增值稅，從房屋的供求關(guān)系來(lái)說(shuō)，是不是影響到了形成房屋價(jià)格最基本的機(jī)制——供求關(guān)系呢？我們一起看看這項(xiàng)政策對(duì)房?jī)r(jià)形成機(jī)制——供求關(guān)系的影響。從供應(yīng)量上來(lái)看，過(guò)去的兩年，由于各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，尤其是銀行政策的實(shí)施，許多房地產(chǎn)公司的資金已經(jīng)非常緊張，與前幾年大不相同了。有些公司可能因這次土地增值稅的清繳而斷頓，沒(méi)有資金蓋房子了，公司熄火了，真是“漏房偏遇連天雨，雪后再降數(shù)場(chǎng)霜”。從這方面來(lái)看，肯定是減少了市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量。對(duì)一些從事商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在關(guān)于銷(xiāo)售和持有寫(xiě)字樓和商鋪上，會(huì)進(jìn)一步地進(jìn)行測(cè)算和權(quán)衡，我想一定會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商會(huì)轉(zhuǎn)變自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，把過(guò)去以銷(xiāo)售為主轉(zhuǎn)向以自己持有為主，因?yàn)樽约撼钟械奈飿I(yè)不用繳納這從30—60%不等的土地增值稅，同時(shí)，出租的回報(bào)率在中國(guó)比其他的國(guó)家和城市都要高很多。但討論了近十年的物業(yè)稅又會(huì)不會(huì)出臺(tái)？什么時(shí)候出臺(tái)？稅率到底有多少？這對(duì)做一個(gè)持有物業(yè)的決定又是一個(gè)不利的消息。但從現(xiàn)有實(shí)施的所有政策來(lái)看，把銷(xiāo)售物業(yè)轉(zhuǎn)向持有物業(yè)的可能性會(huì)加大，從而也會(huì)減少這部分物業(yè)在市場(chǎng)上的供應(yīng)量。
總體來(lái)說(shuō)，從1993年12月13日起，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上十幾年的一塊大石頭終于要在2007年2月1日落地了，作為房地產(chǎn)行業(yè)的一位從業(yè)人員，不能在這石頭落地之時(shí)掩耳盜鈴。但到底會(huì)激起多大的震蕩？對(duì)每個(gè)公司到底會(huì)造成多大的影響？對(duì)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)會(huì)造成多大的影響？還有許多不確定的市場(chǎng)變化。但有一點(diǎn)是可以肯定的，就是2007年全國(guó)納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加。無(wú)論如何，這個(gè)文件的出臺(tái)對(duì)那些在會(huì)計(jì)、資金方面最保守的公司震蕩是最小的。只有那些在經(jīng)營(yíng)方面保守穩(wěn)定的公司，才能經(jīng)得起市場(chǎng)上和政策方面的任何風(fēng)風(fēng)雨雨。
記者：清算土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)商的影響有多大？
專(zhuān)家：要分析清算土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)商的影響，我們先回顧一下它出臺(tái)的歷史：1993年12月13日，國(guó)務(wù)院頒布了《土地增值稅條例》，要求1994年1月1日起實(shí)施。1995年1月27日，財(cái)政部又頒發(fā)了《實(shí)施細(xì)則》。但是，在這十幾年的時(shí)間里，關(guān)于土地增值稅的傳言不斷，有的說(shuō)要取消了；有的說(shuō)要把過(guò)去的30%、40%、50%、60%統(tǒng)一起來(lái)；也有一段時(shí)間盛傳什么部門(mén)給什么部門(mén)已經(jīng)打了報(bào)告了，只等他們批準(zhǔn)就可以取消了……
各地土地增值稅的預(yù)提情況也各有不同。以北京為例，2007年1月1日之前，普通住宅不預(yù)征土地增值稅；公寓按預(yù)（銷(xiāo)）售收入的0.5%預(yù)征土地增值稅；寫(xiě)字樓與商鋪按預(yù)（銷(xiāo)）售收入的1%預(yù)征土地增值稅。2006年12月19日，北京市地稅局剛下發(fā)文件，要求在2007年1月1號(hào)以后，土地增值稅不再分普通住宅、公寓、商業(yè)寫(xiě)字樓了，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和限價(jià)房外，一律按1%預(yù)征，其他城市的情況也都各有不同。所以，不同的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所處城市的不同，受這次清算土地增值稅的影響也很不一樣，所以不能簡(jiǎn)單地說(shuō)影響大，影響小，或者沒(méi)有影響。
還有非常重要的一點(diǎn)，就是一些上市公司，尤其是境外的上市公司，他們大多數(shù)的會(huì)計(jì)報(bào)表都是由國(guó)際公認(rèn)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如畢馬威這樣的事務(wù)所做審計(jì)的，他們都是嚴(yán)格地按照國(guó)務(wù)院當(dāng)年頒發(fā)的《土地增值稅條例》和財(cái)政部頒發(fā)的《實(shí)施細(xì)則》來(lái)做了全額的預(yù)提，這些做了全額預(yù)提的公司在這次清繳政策中不會(huì)造成什么重大的影響。但也有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值稅的預(yù)繳，但沒(méi)有做到全額的預(yù)提，2月1日實(shí)施的清繳土地增值稅的政策可能對(duì)這類(lèi)公司的現(xiàn)金流造成重大影響，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈條的斷裂，因?yàn)檫@是把1994年1月1日以來(lái)所有的賬放在一起算，算的是總賬，有些公司可能就吃不消了，承受不了了。我們也看到一些房地產(chǎn)公司在上市公司公告中就曾明確地說(shuō)，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來(lái)的股東負(fù)責(zé)。有些人就會(huì)想，這十幾年都沒(méi)有清繳的土地增值稅，是不會(huì)算總賬的，是不會(huì)清繳的，根本沒(méi)有想到，2月1號(hào)就成了算總賬的清繳日。
記者：那清繳土地增值稅會(huì)不會(huì)對(duì)股票市場(chǎng)產(chǎn)生影響？
專(zhuān)家：隨著時(shí)間的推移，大家會(huì)看清，這個(gè)政策對(duì)每一個(gè)公司，每一支股票的影響都是各不相同的，對(duì)有些公司的影響可能非常大，對(duì)有些公司的影響就很輕微。對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的其他行業(yè)，如銀行、建材、水泥、家居等行業(yè)，我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)太大的影響，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體來(lái)說(shuō)是健康的，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是健康的。
住宅用地使用權(quán)為何突破70年大限?住宅用地使用權(quán)為何突破70年大限?住宅用地使用權(quán)為何突破70年大限?
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編輯同志：住宅用地使用權(quán)為何突破70年大限? 新物權(quán)法規(guī)定：住宅用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期、續(xù)期不需要支付土地使用費(fèi)。這讓我們老百姓很高興。但是過(guò)去為什么要規(guī)定私人在購(gòu)得房產(chǎn)70年后，要向國(guó)家交納土地轉(zhuǎn)讓金才能繼續(xù)使用呢？還有人說(shuō)，住宅用地突破“70年大限”這會(huì)導(dǎo)致土地“變相私有化”。希望幫助解答。 讀者：金方 解答：“有恒產(chǎn)者有恒心，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心”，在物權(quán)法出臺(tái)之前，“恒心”在法律上缺乏完備的“恒產(chǎn)”的支撐和保護(hù)，最為典型和極端的例證就是住宅用地70年使用權(quán)的問(wèn)題。直到現(xiàn)在，還有不少人對(duì)“70年大限”之規(guī)定耿耿于懷，認(rèn)為這是典型的“拍腦袋決策”，毫無(wú)科學(xué)性可言。但這種以現(xiàn)有的認(rèn)知水平去衡量一個(gè)近20年前政策合理性的做法，難免有不切實(shí)際之嫌，不僅有失公允，而且也不夠客觀和理性。 不妨讓我們從土地使用權(quán)的演變來(lái)談這個(gè)問(wèn)題。由于我國(guó)實(shí)行的是嚴(yán)格的土地公有制，在國(guó)家和集體之外再無(wú)土地所有權(quán)人。在“一大二公”、國(guó)家包攬一切的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，國(guó)家和集體不僅是土地的所有權(quán)人，更是土地用益物權(quán)的權(quán)利人，如基地使用權(quán)(在法律上稱(chēng)地上權(quán))這樣的用益物權(quán)，無(wú)從也沒(méi)有必要進(jìn)入市場(chǎng)交易，因此國(guó)家作為土地的“絕對(duì)權(quán)利人”，不論在理論邏輯上，還是在實(shí)踐操作中，都不會(huì)存在矛盾和問(wèn)題。 但隨著對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的探索和實(shí)踐，卻對(duì)國(guó)家土地權(quán)利的“全盤(pán)所有”進(jìn)行了操作層面的“解構(gòu)”，最為明顯的表現(xiàn)是土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)之中。1987年作為經(jīng)濟(jì)改革試點(diǎn)的深圳特區(qū)，已經(jīng)開(kāi)始嘗試國(guó)有土地使用權(quán)的市場(chǎng)交易。1990年出臺(tái)的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》從具體的操作層面確定了70年這一住宅用地的使用權(quán)期限。 從當(dāng)時(shí)的背景看，“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”還處于“摸著石頭過(guò)河”的階段，由此導(dǎo)致了在所有權(quán)的等級(jí)序列中，國(guó)家所有權(quán)具有高于一切其他所有權(quán)的神圣不可侵犯的地位。這一根深蒂固觀念的“直接效果”是，對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)必須設(shè)置一個(gè)期限，否則無(wú)限期的土地使用權(quán)，在“無(wú)所有權(quán)之名”但有其“實(shí)”中，會(huì)“解構(gòu)”掉國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)的神圣不可侵犯性。 “大限”之所以是70年，而不是60年或者80年，差別不在理念層面，而僅僅在于技術(shù)層面的實(shí)際操作中。至少在當(dāng)時(shí)的立法者看來(lái)，70年的土地使用權(quán)足以保證一個(gè)擁有房產(chǎn)的成年人“生也有涯，而權(quán)也同涯”。此外，房屋的折舊期限也是立法者所考慮的重要因素，雖然70年能否讓房屋折舊為零還有待商榷，畢竟這不僅是一個(gè)需要科學(xué)論證的問(wèn)題，而且也是一個(gè)科技水平發(fā)達(dá)程度的問(wèn)題，但能夠?qū)⒆≌玫氐氖褂脵?quán)限定在“70年”的刻度上，在當(dāng)時(shí)的語(yǔ)境下實(shí)屬不易。 完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是“藏富于民”以及“國(guó)不與民爭(zhēng)利”，在歷經(jīng)8審的物權(quán)法(草案)中，關(guān)于土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后使用費(fèi)收取規(guī)定的變化，充分印證了這一點(diǎn)。十屆全國(guó)人大常委會(huì)第24次會(huì)議上6審物權(quán)法(草案)時(shí)，由于認(rèn)識(shí)到住宅土地使用權(quán)70年到期是否需要支付相關(guān)費(fèi)用的問(wèn)題，關(guān)系到廣大居民的切身利益，并且存有巨大爭(zhēng)議，此次審議取消了以前草案中有關(guān)需要支付費(fèi)用的規(guī)定。而在最終通過(guò)的物權(quán)法中，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”則被保留下來(lái)。 不能輕視這“一刪一留”之于公眾物權(quán)保護(hù)的意義，刪除“續(xù)費(fèi)條款”意味著立法者在這一存有爭(zhēng)議的問(wèn)題上，不僅沒(méi)有簡(jiǎn)單地將立法權(quán)“下放”給國(guó)務(wù)院另行規(guī)定，而依然保留在基本法規(guī)范的層面，而且也表明立法者在無(wú)法“把這紛擾看個(gè)清清楚楚明明白白”時(shí)，選擇了以一種審慎的姿態(tài)去“讓利于民”。在法律上，費(fèi)用的收取遵循的是“法無(wú)授權(quán)即為禁止”，把這和“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定結(jié)合在一起，說(shuō)明的是附著于土地之上的房屋所有權(quán)，要優(yōu)先于“土地使用費(fèi)”受到保護(hù)。 更為關(guān)鍵的是，“自動(dòng)續(xù)期”體現(xiàn)了“用益物權(quán)”突破“70年大限”的延續(xù)性，而刪除“續(xù)費(fèi)條款”體現(xiàn)的則是“國(guó)家債權(quán)”的不必然性。這樣，即便日后通過(guò)法律界定在到期后需要繳納一定的土地使用費(fèi)，根據(jù)法律上“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，“債權(quán)”的存在并不能構(gòu)成對(duì)“用益物權(quán)”以及在此基礎(chǔ)上的房屋“所有權(quán)”的剝奪和侵犯，這無(wú)疑是法律在最大程度上保護(hù)房屋所有人“恒產(chǎn)”的“恒心”。 至于說(shuō)有論者擔(dān)心這種“自動(dòng)續(xù)期”會(huì)讓“永續(xù)”的“用益物權(quán)”轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)質(zhì)上的“土地所有權(quán)”，從而導(dǎo)致土地“變相私有化”，這實(shí)在是杞人憂(yōu)天。所有權(quán)固然有永久性的特征，但作為建筑物的房屋，必然有一個(gè)使用年限的問(wèn)題，無(wú)論怎樣的“自動(dòng)續(xù)期”，土地使用權(quán)的期限也終將隨著房屋而“壽終正寢”，畢竟，“皮之不存，毛將焉附”？ “有涯”的房屋使用期限永遠(yuǎn)無(wú)法對(duì)“無(wú)涯”的土地所有權(quán)公有制進(jìn)行釜底抽薪。從這個(gè)意義上講，“70年大限”不過(guò)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的尾聲，而物權(quán)法中公產(chǎn)私產(chǎn)平等保護(hù)、自動(dòng)續(xù)期等規(guī)定所體現(xiàn)出的對(duì)物權(quán)的尊重，才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的序曲。公眾有理由相信，隨著民主參與程度的提高、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，以及“恒心”對(duì)“恒產(chǎn)”期許意識(shí)的高漲，“大限”后是否收取土地使用費(fèi)，以及收取土地使用費(fèi)的確定程序和收取標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)是民主程序下的一個(gè)技術(shù)性問(wèn)題，不會(huì)影響到物權(quán)法在私產(chǎn)保護(hù)尤其是房屋所有權(quán)保護(hù)上奏出的華彩樂(lè)章。
這宗地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地能否過(guò)戶(hù)?
問(wèn):我縣茶葉公司因管理不善于1995年破產(chǎn),其債權(quán)人市農(nóng)行通過(guò)訴訟程序請(qǐng)求法律保護(hù)。市中院在未考慮其他債權(quán)人權(quán)益的情況下，將茶葉公司的土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)裁決給市農(nóng)行。市農(nóng)行在未辦理房屋與土地過(guò)戶(hù)的情況下，于2003年9月單方面將此資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給我市一家私營(yíng)公司，現(xiàn)該公司申請(qǐng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 請(qǐng)問(wèn)，我們?cè)摬辉摓槠滢k理該宗土地的過(guò)戶(hù)手續(xù)? 四川省宜賓縣國(guó)土資源局 汪洋
答:我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定，依法改變上地權(quán)屬應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)，不依法辦理土地變更登記的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令其限期辦理；《土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，必須向土地所在地的具級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記中請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)和使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。1999年四川省人大常委會(huì)通過(guò)的《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》第十一條也有類(lèi)似規(guī)定。 在本案中，市農(nóng)行通過(guò)法院裁決取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。市農(nóng)行長(zhǎng)期未履行這一法定義務(wù)，不僅違反了現(xiàn)行法律中的強(qiáng)制性規(guī)定，也未取得法律意義上的土地使用權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。顯然，市農(nóng)行轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的土地使用權(quán)是違法的，本案中土地行政主管部門(mén)不能直接為其辦理變更登記。 因此，建議土地行政主管部門(mén)依照《土地登記規(guī)則》第三十七條、第六十六條等規(guī)定，不予受理其土地登記申請(qǐng)。同時(shí)，根據(jù)《土地管理法》等規(guī)定，責(zé)令市農(nóng)行限期履行辦理變更登記的法定義務(wù)。 中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心 鐘京濤
改變土地用途該如何辦理手續(xù)
劃撥地改變用途
經(jīng)批準(zhǔn)改變劃撥土地用途，改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準(zhǔn)可以繼續(xù)以劃撥方式使用，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，換發(fā)新的《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》。改變后的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)。具體可分兩種情況：
1.地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，或者《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》明確改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應(yīng)，屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式供應(yīng)。
2.地方法規(guī)、行政規(guī)定沒(méi)有明確，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》也沒(méi)有約定的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）第十七條規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝新用途的出讓土地市場(chǎng)價(jià)格－原用途的劃撥土地市場(chǎng)價(jià)格。
出讓土地使用權(quán)改變用途
土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定分兩種情況處理：
1.出讓合同和地方法規(guī)、行政規(guī)定中明確約定或規(guī)定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)（對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定）后，依法重新公開(kāi)供應(yīng)。
2.出讓合同和地方法規(guī)、行政規(guī)定沒(méi)有約定或明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)）和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。
出讓年限應(yīng)根據(jù)具體情況確定：城市規(guī)劃對(duì)土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩余使用年限甚至更短期限確定；沒(méi)有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應(yīng)當(dāng)按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超過(guò)法定最高土地出讓年限。
土地用途和出讓年限確定后，就可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準(zhǔn)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平確定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)時(shí)新用途、新出讓年期下的土地市場(chǎng)價(jià)格－原用途在批準(zhǔn)改變用途時(shí)剩余年期下的出讓土地市場(chǎng)價(jià)格。
招拍掛與協(xié)議出讓之別
編輯部： 我去年從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)到縣國(guó)土資源局工作，是一名國(guó)土資源管理戰(zhàn)線的新兵。我縣地處西部，由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，過(guò)去一般都是采取協(xié)議方式出讓土地。去年，國(guó)土資源部下發(fā)了11號(hào)令《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求大力推進(jìn)招拍掛。近日，國(guó)土資源部又制定了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。請(qǐng)問(wèn)：什么是協(xié)議出讓?zhuān)渑c招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓有何區(qū)別？協(xié)議出讓究竟適用什么范圍？應(yīng)該遵循什么程序進(jìn)行？
陜西省一基層工作者 孔令周
孔令周同志： 您好，就您來(lái)信中提到的問(wèn)題，作如下分析，僅供參考�！ f(xié)議出讓方式，是法定的國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式之一，也曾經(jīng)是最重要、最常用的政府供地方式。《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式�！彼^協(xié)議出讓?zhuān)话阏J(rèn)為，就是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)的出讓金，國(guó)家把一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。我國(guó)實(shí)行土地使用制度改革以來(lái)，土地作為一種特殊商品，逐步從無(wú)償無(wú)限期逐步過(guò)渡為有償有限期使用，而協(xié)議出讓是有償供地的主要方式之一。盡管協(xié)議方式具有政府對(duì)地價(jià)較易控制、靈活性大的特點(diǎn)，但沒(méi)有引入充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公正性，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。可以說(shuō)，以協(xié)議方式為主的土地市場(chǎng)，仍是不夠發(fā)達(dá)、不夠公開(kāi)、不夠公正、不夠公平的市場(chǎng)，容易滋生以權(quán)謀私、權(quán)錢(qián)交易等腐敗現(xiàn)象。針對(duì)協(xié)議出讓中的種種問(wèn)題，2003年6月11日，國(guó)土資源部以21號(hào)部令發(fā)布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，對(duì)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，保證政府供應(yīng)土地使用權(quán)的公開(kāi)、公平、公正，優(yōu)化土地資源配置，遏制腐敗現(xiàn)象，必將發(fā)揮重要作用。 協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)泻芏嘞嘟�，比如兩者都是政府有償供�?yīng)土地使用權(quán)的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計(jì)劃。但協(xié)議與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區(qū)別，我個(gè)人認(rèn)為，主要有以下三點(diǎn)： 一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別�！墩袠�(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào)）第4條明確了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。21號(hào)令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定必須招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的情況，實(shí)踐中主要是工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項(xiàng)目等。由此可以看出，按照公開(kāi)、公平、公正的原則，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。 二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，而招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓則是競(jìng)價(jià)的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓要比協(xié)議出讓更加公開(kāi)、透明，更具有競(jìng)爭(zhēng)性，國(guó)家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)�！ ∪亲畹蛢r(jià)確定的原則不同。21號(hào)令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。而11號(hào)令第10條規(guī)定，確定招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的標(biāo)底或者底價(jià)，要根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定�！ �(yīng)當(dāng)講，協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)ハ嗯浜�，互為補(bǔ)充，共同構(gòu)筑了比較完善的有償使用方式（從理論上講，國(guó)有土地租賃同樣適用協(xié)議方式和招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式）。21號(hào)令第9條規(guī)定： 同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。也就是說(shuō)，協(xié)議出讓隨時(shí)可以向招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓“轉(zhuǎn)換”，二者是統(tǒng)一的。我個(gè)人認(rèn)為，隨著土地使用制度改革的進(jìn)一步深入和土地市場(chǎng)的完善，政府會(huì)越來(lái)越多的采取主動(dòng)供地的方式，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，協(xié)議方式應(yīng)當(dāng)會(huì)逐漸消亡。實(shí)際上，目前的掛牌出讓方式已經(jīng)具備了協(xié)議出讓方式的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)也最大限度地避免了協(xié)議方式供地的不足�！ ￡P(guān)于協(xié)議出讓的程序，概括起來(lái)講主要包括7個(gè)環(huán)節(jié)：編制并公布出讓計(jì)劃、接受意向用地者申請(qǐng)、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價(jià)、協(xié)議出讓價(jià)格并簽定出讓合同、公布出讓結(jié)果。 中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心
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